Цены на элитную жилую недвижимость упадут

Во всяком случае этого ожидают ведущие игроки рынков элитной недвижимости Нью-Йорка; эксперты, специализирующиеся на рынках премиальный недвижимости Лондона и Москвы ожидают дальнейшего роста цен. Обзор тенденций рынка элитной недвижимости в статье главного эксперта портала российской и зарубежной недвижимости Fodyo.com Артёма Цогоева.

Нью-Йорк (США)

Цены на дорогую Нью-Йоркскую недвижимость падают уже три года. Рынок дорогой элитной недвижимости перенасыщен новыми проектами, примерно 20% квартир, построенных в городе в период с 2013 по 2019 годы остаются непроданными. Рынок элитной недвижимости Нью-Йорка развивался в огромной степени благодаря активности сверхбогатых покупателей из всех стран мира, в том числе американцев. Однако слабые продажи в последние годы при всё возрастающем предложении еще до пандемии сделали возможным дальнейшее снижение цен. В США коронавирус может спровоцировать очень серьезные последствия в экономике, опасность повторения Великой депрессии обсуждается сейчас на самом высоком уровне. Падение фондового рынка очень сильно ударило по сбережениям типичных локальных покупателей нью-йоркской элитной недвижимости, а именно представителей финансового сектора (инвестиционные банкиры, биржевые игроки, управляющие хедж-фондов). Эксперты локального рынка указывают на тот факт, что рынок недвижимости Нью-Йорка сегодня имеет большие шансы на падение, чем даже в 2008 году. Именно цены на квартиры в элитных жилых комплексах имеют шанс на наиболее драматичное снижение. 

NY-price.jpg

Я собрал данные по ценам в одном из самых дорогих районов Нью-Йорка, Верхнем Ист Сайде, расположенном недалеко от Центрального парка. Начиная с 2016 года цены на недвижимость в этом районе снизились более чем на 16% при том, что в этот же самый период экономика США стремительно росла усилиями бывшего нью-йоркского девелопера Дональда Трампа. Многие девелоперы элитных жилых комплексов традиционно стараются не распространять информацию о снижении цен, при этом уже в 2019 году более 70% квартир в новостройках Манхэттена продавались на 6-10% ниже цены экспонирования. К сожалению, снижение ключевой ставки и, как следствие, удешевление стоимости ипотечных кредитов не сможет выправить ситуацию. Я ожидаю снижение цен на элитную недвижимость "Большого Яблока" на уровне как минимум 10% в 2020 году и предложение этого процесса в 2021 году. Общая неопределённость не дает возможности оценить глубину падения цен на элитную недвижимость.

NY-index.jpg

Лондон (Великобритания)

На рынке элитной недвижимости Центрального Лондона за последние 12 месяцев был отмечен рост цен на 6,5%. Примечательно, что более двух третей этого роста пришлись период, следующий за победой консервативной партии на всеобщих выборах в Великобритании, т.е. на четвертый квартал 2019 года и первый квартал 2020 года. Рынок в этот период оживился, а объемы продаж выросли на 4,9%. При этом дисконт между ценой экспонирования и ценой сделок составил 9%, что является достаточно низким показателем для локального рынка элитной жилой недвижимости. В некоторых элитарных районах Лондона цены превысили средние показатели, например, в Найтсбридже и Белгравии цены выросли более чем на 8%. Этой ценовой идиллии помешало сами знаете что. По мере распространения коронавируса большинство агентов по недвижимости закрыли свои офисы, показы и очные переговоры с Клиентами прекратились. Как и во всем мире это сказалось на падении количества сделок. 

LONDON-price.jpg

Тем не менее фундаментальные факторы, способствующие спросу на лондонскую недвижимость, никуда не делись:
  1. Курс фунта стерлингов находится на исторически низком уровне, что делает Лондон очень привлекательным рынком для иностранных инвесторов. 
  2. Правительство Бориса Джонсона заявило о том, что с апреля 2021 года обяжет нерезидентов (иностранных покупателей недвижимости) платить 2% "гербовый" сбор, а это в свою очередь подталкивает иностранных покупателей торопиться с приобретениями. 
  3. Ключевая ставка и стоимость ипотечных кредитов снижается, становится еще ниже, чем до кризиса, что также вселяет в девелоперов и риэлторов уверенность в больших продажах.

LONDON-index.jpg

Москва (Россия)

Рынок элитной недвижимости Москвы, да и в целом московский рынок недвижимости очень сильно зависит от цены на нефть. Если нефть продолжит колебаться в коридоре 30-40 долл./баррель о повышении цен на элитную недвижимость можно будет забыть. На фоне неопределенности с ценами на энергоносители многие покупатели элитной недвижимости в Москве на время карантина отказались от просмотров и притормозили сделки, что привело к снижению обьемов продаж на 40-60%. Приобретение крупнейшим банком страны, Сбербанком, 50% в двух проектах элитного девелопера Vesper я оцениваю скорее как негативную новость, свидетельствующую о неспособности компании обслуживать свои обязательства, и в частности о разрушении вследствие пандемии сделки по продаже гостиничной части проекта Fairmont.

Mos-price.jpg

События, происходящие сейчас в экономике России, ожидания волны банкротств местных компаний и рецессии безусловно будут оказывать влияние на рынок элитной городской недвижимости, внося элементы сомнения в умы потенциальных покупателей и заставляя задуматься о необходимости осуществления дорогостоящих приобретений в период нестабильности. Тем не менее большинство экспертов элитного рынка считает, что цены имеют высокий потенциал роста и способны прибавить 5-6%. Я же ожидаю ценовую стагнацию и постепенное увеличение дисконтов к ценам экспонирования элитного жилья до уровня 10% в краткосрочной перспективе (до конца 2020 года).

Mos-index.jpg

Общий вывод.

Игроки всех трех рынков в настоящее время (июнь 2020 года) возлагают большие надежды на всплеск продаж вследствие отложенного за время карантина спроса. К сожалению, должен отметить, что если всплеск и случится, то он будет непродолжительным и краткосрочным. На мой взгляд лучше всего сейчас выглядит рынок элитной недвижимости Лондона, именно он имеет все шансы для хоть и небольшого, но роста цен по целому ряду причин. Рынок супердорогой недвижимости Нью-Йорка ожидает снижение цен вследствие затоваренности и дальнейшего падения темпов продаж. Что же касается Москвы, то ситуация пока достаточно неопределенная, хотя негативный сценарий развития местного элитного рынка видится мне более логичным.


Возврат к списку