Артем Цогоев: Понятно. Как сейчас пандемия влияет на рынок недвижимости? Что вы ожидаете от того, что сейчас происходит, то есть, я насколько понимаю, в Германии работают только продуктовые магазины, могу ошибаться конечно?
Борис Бронштейн: У нас, на самом деле, достаточно давно всё работает. Было просто полтора месяца, в которых действительно работали только продуктовые магазины, аптеки и такого рода магазины. Но аренду, те магазины, которые не работали они не перестали платить, а просто получили отсрочку, то есть арендодателем они не платили ничего, большинство компаний получили от государства финансовую помощь. от 5.000 евро получали компании. Для этого нужно было заполнить небольшую анкету, то есть государство сделало всё возможное, чтобы бизнес не обанкротился, поэтому, когда говорят - Как пандемия? Да на самом деле –никак. Все работали из хоумофиса, кто-то работал из офиса, т.е. что мы это заметили, я бы не сказал.
Артем Цогоев: Но с точки зрения именно инвесторов, то есть гипотеза что, во всяком случае, в Москве есть такая гипотеза, что доходность объектов которые хорошо себя показали в период пандемии, т.е., собственно говоря, продуктовые магазины и аптеки, они становятся неким таким супер защитным активом, на которые будет падать доходность, потому что их все захотят купить. Можно ли сказать это про рынок немецкой коммерческой недвижимости, повысился ли интерес инвесторов к таким объектам?
Борис Бронштейн: Я бы не сказал. В России у своих инвесторов есть свои какие-то мысли, какие-то настроения, а у немцев нет. Да, они переживали и более серьезные кризисы пандемия на них действительно не сказалась никак.
Артем Цогоев: Я имею в виду наших покупателей, что вы от них чувствуете, покупатели-то у вас российские, не немецкие?
Борис Бронштейн: У нас, на самом деле, просто, немецких - становится больше. Мы давно работаем, они нас знают с другой стороны. Если брать российских, российские –да, очень многие искренне считают, что сейчас объекты будут продаваться за полцены, потому что пандемия. Мы предлагаем такие объекты найти. Но вроде бы нет, таких нет.
Артем Цогоев: Понятно. Тогда ещё такой вопрос про немецких покупателей. Всё-таки для меня немножко непонятно имея большой очень развитый, защищенный рынок коллективных инвестиций, зачем немецкие покупатели входят в такие достаточно сложные и неликвидные темы. Сейчас они ликвидные, а так в целом, конечно, у них ликвидность понижена, по сравнению со слоями этих фондов недвижимости, открытых фондов, т.е. в чём мотивация немецких инвесторов?
Борис Бронштейн: Смотря про какие объекты вы имеете в виду. Какие объекты подразумеваются под сложными?
Артем Цогоев: Смотрите, сколько у вас стоит объект в среднем - несколько миллионов евро, наверное?
Борис Бронштейн: Но вот да, объект, который у нас покупали немцы, именно немцы, стоил под 5 млн.
Артем Цогоев: 5 млн. Они на 5 млн могли купить паев открытых фондов недвижимости и стать совладельцами каких-то хороших объектов, находящихся в крупных городах, собственно говоря, в больших магазинах и получать, наверное сколько там, большую доходность.
Борис Бронштейн: Да.
Артем Цогоев: При этом они могли в любой момент продать эти паи и выйти, получить обратно деньги, потому что открытые фонды недвижимости, в Германии, устроены именно так, зачем они купили объект за 5 млн?
Борис Бронштейн: Да, насчет доходности -согласен, т.е. с доходностью в паевых фондах точно будет получше, там получше будет с простотой, тоже согласен. Что отличается: немцы, во-первых, достаточно консервативны, им хочется иметь свой объект, который хочется пощупать. Во-вторых, этот объект в Мюнхене, в хорошем расположении и немцы мыслят очень долгосрочно. Т.е. паевые инвестиции дают условно 6.5%, все понятно, а объект даёт в моменте 4%, но он ещё на 5% ежегодно дорожает, поэтому немцы понимают, что их детям достанется существенно больше.
Артем Цогоев: Объект, который находится внутри фонда, он не дорожает по какой-то причине, то есть рынок для этих фондов стоит на месте и ничего не происходит, объекты не дорожают?
Борис Бронштейн: Те фонды, которые дают доходность 6.5%, они так дорожать, конечно же, не будут, то есть те фонды, которые дают 3% - там все тоже самое. На самом деле, вопрос, скорее в том, что лучше, купить, одинаковый объект у фонда или свой? Но это уже вопрос вкуса, т.е. за какие-то деньги “маленькие” до 1 млн евро, возможно эти фонды, они действительно проще в управлении, даже наверное чем-то выгоднее, но при сумме 5 млн, как раз я бы уже покупал отдельный объект.
Артем Цогоев: Разница только в доходности? Ведь еще есть показатель ликвидности то есть мгновенная ликвидность или ликвидность через 4 месяца - это разные вещи наверно?
Борис Бронштейн: Согласен. Я просто понимаю, что таких объектов, таких фондов они скорее не покупают, они берут скорей объекты с более высокой доходностью, но которые меньше окупятся в цене. Это чуть-чуть другой тип инвесторов.
Артем Цогоев: Понятно. Тогда Следующий вопрос: А есть ли реально ситуация, при которой человек может потерять деньги на рынке?
Борис Бронштейн: У нас были не наши клиенты, они к нам приходили с перепродажи, люди которые купили дом в восточной Германии, арендаторы съехали, дом подлежит капитальному ремонту, они документы не изучали. Да, всё, это уже никуда не денешь.
Артем Цогоев: Существует ли такая проблема, которая была в России - это самострой. Около московских станций метро было достаточно много самостроев, которые были снесены Москвой и люди, которые обладали этими активами, они потеряли всё. Есть ли в Германии такое?
Борис Бронштейн: Понял. Такого у нас нету. Я когда начинал заниматься этим бизнесом, мне клиенты задавали очень странные, на мой взгляд, вопросы и нотариусы тоже удивлялись этим вопросам, они примерно сводились к тому: “А могут ли у нас это отобрать, отжать, снести и т.д?» Нет, не могут.
Артем Цогоев: А может ли муниципалитет запретить сделать какие-то улучшения объектов?
Борис Бронштейн: Да, например, если это исторический памятник, то там, каждую чуть ли не дверную ручку нужно согласовывать, если очень грубо. Поэтому, если большая страсть к перестройкам каким-то, то памятники лучше не покупать.
Артем Цогоев: А если страсть к перестройкам появляется с появлением арендатора, то есть, условно говоря, ваш клиент покупает объект с арендатором, потом по какой-то причине арендатор уходит, срок аренды заканчивается, приходит другой арендатор и говорит: сделай мне это, это, это. Например, был супермаркет - сделай ресторан, открой мне летнюю веранду, сделай мне отдельный вход, вырежи мне окно, сделай дверь и так далее. Как это регулируются и можно ли потерять арендатора, если не получится это сделать? Кто это делает?
Борис Бронштейн: На самом деле нет, потому что, с одной стороны арендатор въезжая в такое здание - исторический памятник, если он нормальный, местный арендатор, он все вот эти вот ограничения прекрасно себе представляет. Это как бы во-первых. А во-вторых.. На самом деле этот пункт отвечает уже на все вопросы. То есть не бывает такого, что арендатор видит здание и не подозревает о том, что там возможно. Во-вторых, это не бывает условием арендатора, что он обязует эти изменения делать собственника, он их обычно делает сам, а так как он их делает сам, он тем более, об этом в курсе заранее.
Артем Цогоев: Вот такой вопрос. Возвращаюсь немножко к пандемии. Одним из тех объектов, которые вы продаёте, являются гостиницы и вы об этом много писали, а я много читал об этом. Соответственно, гостиницы сейчас находится под ударом и, соответственно, их будущее, в общем-то, не определено, наверное. Я так понимаю, в Германии только недавно открыли границы, еще нельзя сказать, что происходит в гостиничном секторе, может быть уже можно, не знаю. Как вы и ваши клиенты смотрите на этот сектор, ждете ли восстановление? Что происходит сейчас с этим типом? Потому что с торговым понятно, в общем-то, а вот что происходит с гостиницами, с ресторанами, с другими такими объектами?
Борис Бронштейн: На самом деле, здесь опять же, всё уже хорошо, они уже открылись. Я вот на прошлых выходных был в гостинице, это гостиница Бантком, аналогичный ресторан, т.е. все уже работает, то, что два месяца действительно были простои - это факт. Аренду за них они заплатят до конца года.
Артем Цогоев: Вы хотите сказать, что именно в Германии сегмент гостиниц ожидает светлое будущее, потому что даже сейчас, после этой ситуации, они уже заполнены на 100% .
Борис Бронштейн: Вот где я был, там не было номеров свободных, и в ресторане, соответственно, тоже было занято. То есть насчет светлого будущего всем отелям я бы не обещал, но в целом, где было все хорошо, оно и выглядит всё хорошо. А учитывая то, что сейчас границы закрыты, еще некоторое время будут, внутренним туристам это будет только способствовать. То есть, понятно, что какие-то гостиницы, которые рассчитывали на гостей международных, конечно, им будет посложнее, это тоже абсолютно понятно, но какие-то маленькие гостиницы на озерах, я думаю, они все прекрасно будут, даже лучше.
Артем Цогоев: Понятно, тогда такой вопрос: В целом, Я вчера просто читал исследование одного из крупных фондов, там есть такая компания Патриция, один из крупнейших фондов, я читал их отчётность вчера и смотрел их прогноз, по поводу рынка - они ожидают выхода стрессовых активов на рынок, понижение цен и хоронят возможность для того, чтобы покупать, потому что покупать на том рынке, который был в начале 2020 года им было очень тяжело - было дорого, некомфортно и т.д. Вы ожидаете появление в Германии стрессовых активов и активов по пониженным ценам? Это я не про залежалые, а про новые, у которых всё было хорошо, резко стало плохо.
Борис Бронштейн: Да, конечно, те же самые отели, которые действительно будут ещё несколько месяцев, по сути простаивать, потому что недополучили гостей из-за рубежа. Конечно, некоторые владельцы, у которых с ликвидностью не прямо там крупные запасы, будут от этих активов избавляться. С учетом фактора скорости они, конечно, будут ди-стресс. Да, это понятно. Но то, что прямо половина рынка начнет продаваться ниже…
Артем Цогоев: Я такого не говорил.
Борис Бронштейн: Не то, что вы, у нас просто некоторые инвесторы - надеются. Такое вряд ли. Отдельные отели - конечно, конечно.
Артем Цогоев: В России инвесторы приостановили, на самом деле, с начала пандемии какую-то активность, некоторые ждут действительно ди-стресс активов, таких вот историй, Некоторые просто говорят о том, что приносите нам объекты со скидкой 50%, мы их прямо купим, деньги есть.
Борис Бронштейн: Мы тоже такое слышим.
Артем Цогоев: Но, в основном, ничего не происходит, потому что все чего-то ждут, ну во-первых снятие карантина, потому что он мешает бизнесу, во-вторых ждут больших проблем. Россия, как известно, связана с нефтью, нефть упала, и, соответственно, ожидание по экономике плохие. Поэтому инвесторы немножко затаились. Что происходит с экономикой Германии сейчас? Она не зависит ни от нефти, а, наверное, от Мерседесов или ещё чего-нибудь. Что с экономикой-то, что будет происходить?
Борис Бронштейн: Германия, понятно, такая же страна как все страны в мире. От пандемии, конечно, она пострадала и пострадает, понятно, что там ВВП просядет, понятно, что есть банкротство, что люди теряют работу. Всё это тоже понятно, но масштаб совершенно другой, даже если взять по размеру помощи, которую государство выделило бизнесу. В Германии, насколько я помню, в 40 раз больше, чем в России. Маленькое такое сравнение. Т.е. будет всё тоже самое, только в гораздо меньшем масштабе.
Артем Цогоев: А что - тоже самое? В США рекордный уровень безработицы, там у них, по-моему, больше 10% , а у вас тоже самое, в Германии?
Борис Бронштейн: Нет, такого, конечно, не будет, безработица повышается, но не в таких масштабах. Точных цифр сейчас под рукой нет, но точно не как в Америке.
Артем Цогоев: То есть вы - такой «остров стабильности» во всём мире? Лучше всего пережидать кризис - в Германии?
Борис Бронштейн: С одной стороны - это, правда, с другой, я совершенно честно говорю, что Германия это не про доходность, то есть, если человек хочет деньги зарабатывать, ему точно не к нам, к нам скорее тем, кто уже их заработал и теперь бы их сохранить.
Артем Цогоев: Понятно, то есть, даже пандемия не может уничтожить немецкую экономику?
Борис Бронштейн: А у нас аналогичная история в 2008, я тогда делал первые шаги на этом рынке. И тоже инвесторы говорили - мировой кризис, капец. А в сравнении с другими странами и Германией не просел, то есть там прямо сильно просели цены в большинстве европейских стран, а в Германии они просто выросли чуть меньше, чем обычно. Объем рынка, да, просел, но в целом, мировой кризис Германия пережила легко. Точнее недвижимость Германии.
Артем Цогоев: Верно ли утверждение, что Германия является, в общем-то, кормилицей Евросоюза и проблемы в Италии и в других странах, которые есть, они лягут на плечи несчастной старушки Германии? Верно ли всё это?
Борис Бронштейн: Насколько я понимаю, там уже такая макроэкономика, я в ней не великий специалист, но немцы не прямо, чтоб бесплатно помогают своим соседям, они имеют некоторые торговые преференции в том числе, это не односторонняя помощь.
Артем Цогоев: Понятно. Можно ли говорить о том, что кризис не коснется и ближайших к Германии стран, типа Австрия и Восточная Европа? Потому что, насколько мне известно, инвестиционные фонды крупные немецкие работают на рынке Австрии, покупают в Вене здания и помещения и смотрят на некоторые города Восточной Европы. Вы работаете только на территории Германии и Австрии, вы не работаете в Восточной Европе? Чехия?
Борис Бронштейн: В Восточной Европе - нет. Есть некоторый опыт по Швейцарии, поэтому могу сказать, что Швейцария и Австрия - тоже явно являются «островами стабильности», а вот дальше - не знаю.
Артем Цогоев: Понятно. Тогда еще один вопрос, он связан собственно с самими активами, которыми вы занимаетесь. Вот эти магазины, которые находятся в не очень близких от городов местах, что происходит с инвестиционными расходами, что происходит с налогами на имущество, выше ли налоги в деревне или ниже, чем в городе? Я деревней называю, вот эти вот, небольшие города.
То есть что такое та доходность, о которой вы говорите в районе 6%? Это чистая доходность или это доходность до налогов, до налога на имущество, до налога на прибыль и так далее? И вот у меня ещё такой вопрос маленький - вы недавно, на днях, участвовали в таком же прямом эфире, как сейчас только вам вопросы задавала Екатерина Румянцева. Потом она сделала такой бриф пост с текстом, в котором очень много было слов про оптимизацию налогов, чуть ли не до нуля. Я, когда это читаю, у меня всё время вопрос - написать брокер, конечно, может всё что угодно, но за оптимизацию налогов до 0 разве ничего не бывает по немецкому закону? Как вы можете это прокомментировать, налоговую историю, связанную с владением доходной недвижимостью, что платит покупатель реально?
Борис Бронштейн: Это на самом деле самый интересный вопрос, потому что, он действительно всех волнует. Это действительно тот вопрос, который важен для инвестора. Расчёт налогов, разница деревня, пригород и города - там нет никакой разницы. Налог исчисляют налоговые по своим ставкам кадастровым. Это не зависит от того город, не город. Что в городе выше - это налоги на прибыль. И вот здесь, как раз, та самая история с налогами. Налоги на прибыль компании в Германии реально высокие, т.е. в Мюнхене 33%, налоги на физ. лиц там ещё выше, то есть при зарплате довольно высокой - вплоть до половины. Но есть одна история. Если компанией владеет нерезидент Германии, то есть в налоговой - резидент России, вот он может оптимизировать налоги до нуля, через договор займа. Эта история не работает на немцев. Поэтому Германия, это на самом деле даже не лазейка, это просто возможность резидентам давать себе займ и платить по нему налоги в своей стране. Поэтому человек заплатит свои 6% на ИП в России, а в Германии реально будет 0. Так как все немцы налоги исправно платят, Германия здесь каких-то больших проблем не видит. Поэтому оптимизация здесь действительно классическая, не какая-то там нелегальная, здесь никаких нет схем, она очень простая.
Артем Цогоев: Понятно. Когда это лавочка должна закрыться? Вообще закроется ли она?
Борис Бронштейн: Учитывая то, что нерезидентов действительно довольно мало, Германия не то чтобы сильно от этого страдала, т.е все-таки 95% покупателей недвижимости -это немцы, либо какие-то структуры немецкие, налоги они платят полностью, эта оптимизация на них не работает. Поэтому, я не думаю, что это как-то будут прикрывать. А то, что там несколько сотен русских инвесторов этим пользуются, думаю, Германия от этого не сильно страдает.
Артем Цогоев: Для чего вообще это сделано было? Страна богатая, зачем они привлекают инвестиции, таким образом, еще?
Борис Бронштейн: Это, не то, чтобы, для инвестиций. Немцы-то ведь тоже себе займы дают. Просто фишка в том, что немец, когда себе займ возвращает, он налоги платит в Германии, вот эти вот, свои бешеные налоги, а гражданин России, когда возвращает займ налоги, платит в России. Все. Немцы, соответственно, не предъявляют претензий к этим вот налогам, заплаченным в той стране, в которой человек живет, это честно и адекватно.
Артем Цогоев: Понятно, что вы можете сказать про возможности привлечь кредит на покупку коммерческой недвижимости там, в Германии? Вот есть российский ИП, как вы его описали, который дал взаймы сам себе на немецкую компанию, видимо. Может ли пустая компании привлечь кредит в банке и купить недвижимость в ипотеку? Я, насколько понимаю людей, которые покупают недвижимость в ипотеку, кредит, сейчас среди российских инвесторов - большинство. Насколько это просто? Может быть я и не прав, не знаю.
Борис Бронштейн: Здесь ситуация точно такая же, как со счётом в банке. Банки, реально, просто боятся. То, что компания пустая, это вообще не проблема, основной вопрос в том, что банк обязан доказывать надзорным органам, что, он проверил чистоту средств, а реально проверить он толком и не может, потому что, другая юрисдикция. Поэтому, это все сложнее и сложнее. Опять же есть отдельные банки, которые ипотеку все еще дают, но есть такое неписаное правило, что директором компании должен быть гражданин Германии или хотя бы резидент Германии. Но владельцем может быть гражданин России, это нормально.
Артем Цогоев: Понятно. Тогда вопрос относительно желания людей привлекать кредиты. Ваши клиенты, они смотрят на помещение, именно с точки зрения того, что они могут взять кредит или им кредит не нужен?
Борис Бронштейн: Есть достаточно большое количество клиентов, которые хотят действительно разместить деньги в первую очередь, их кредиты волнует постольку-поскольку. А есть клиенты, которые говорят – слушайте, у вас ипотека стоит 1.8%, просто преступно, грешно не брать такую ипотеку. Если у вас недвижка дает 5% даже, а ипотека 1.8%, я хочу эту разницу. И их можно понять.
Артем Цогоев: А можно ли им помочь? Понять-то мы их можем. Реально получить кредит они всё-таки могут или нет, я так и не могу понять.
Борис Бронштейн: Это вопрос и объекта и документов, банк проверяет справки о доходах, Очень внимательно всё это изучает, вероятность решения сейчас примерно 50 на 50. То есть это несколько непредсказуемая история.
Артем Цогоев: А можно такой вопрос- вот предположим, он покупает за собственные средства первый объект и решает его заложить, чтобы купить следующий, в этой ситуации, это работает?
Борис Бронштейн: Вы как раз сняли с языка, это как раз идеальный вариант, т.е. банк хочет знать, что у человека уже есть в Германии и когда у человека в Германии нет ничего, тогда банку сложнее дать ипотеку. А когда человек купил первый объект и под его залог берет второй - с удовольствием.
Артем Цогоев: Я понял. Что является там основным таким поводом, для того чтобы сделать сделку? То есть, к вам приходит клиент, а вы ему показываете достаточно большое количество предложений, наверное, может быть, не очень большое, не знаю. На сайте у вас объектов немного совсем, возможно у вас есть какая-то скрытая база из залежалых объектов, которую вы на сайте не показываете, но которые можно купить, а может быть и нет. Как он принимает решение, инвестор? Верно ли то, что он находится зачастую в России, когда с вами коммуницирует, относительно сделки, или он приезжает к вам сюда? Вообще, что является причиной для клиента купить у вас, с вашей помощью объект недвижимости?
Борис Бронштейн: Что касается сайта, здесь в принципе ничего нового мы не придумали, просто есть объекты, особенно наиболее интересные, которые просто запрещено публиковать в интернете и, соответственно, мы их не публикуем. А, приезжает ли клиент, я бы сказал- на первую сделку приезжают, все-таки, все. Им просто интересно посмотреть. А приезжает ли клиент на вторую сделку, - реже. Когда у человека хотя бы одна сделка в Германии уже прошла, то следующую он делает обычно дистанционно из России. Новостройки вообще нет никакого смысла смотреть, аналогично, если человек понимает, что магазин в деревне, то гораздо ценнее технический аудит и аудит договоров, чем в живую подойти его посмотреть. А насчет того, почему клиенты в принципе выбирают Германию понятно почему - просто потому, что это надежно, ну а к нам приходят скорее потому, что мы не ленимся давать информацию, как сказал один наш клиент.
Артем Цогоев: Ясно, тогда перейдем к завершающим вопросам. Если у вас есть ко мне вопросы, пожалуйста, задавайте, можем продолжить. Сколько стоят услуги брокера в Германии? Если клиент платит вам, сколько он платит?
Борис Бронштейн: В Германии всё идёт по землям, например в Баварии 3%, в Батенбеттенге 4%, в Гастине 5%, в Берлине 6%. Мы в Баварии, у нас 3%.
Артем Цогоев: А почему в Берлин не переехали, там же 6%?
Борис Бронштейн: Бывают такие мысли иногда, но это не мешает нам иногда продавать в Берлине.
Артем Цогоев: Замечательно. Но, продавая в Берлине, вы продолжаете получать 3% Баварские или нет?
Борис Бронштейн: Нет, там мы берем 6.
Артем Цогоев: Понятно. Скажите, пожалуйста, наверняка нас смотрит довольно много брокеров, какие у вас налоги? И сколько у брокера немецкие платят налогов вообще?
Борис Бронштейн: Здесь те самые налоги, которые в Германии считаются высокими, это к сожалению, правда. Сначала мы платим на компанию 33%, а потом ещё платим на зарплату, там до 50%, т.е. суммарно больше, чем 50%.
Артем Цогоев: То есть получается из 3% в Баварии и Мюнхене вам достается чистыми 1.5%?
Борис Бронштейн: Даже меньше.
Артем Цогоев: Понятно. Я понимаю, что вопрос достаточно интимный, но тем не менее, не могу его не задать, имея такую возможность. Откуда у вас приходят клиенты? Если посмотреть: это реклама или старые связи, сарафан, диаспора, откуда у вас клиенты?
Борис Бронштейн: У нас, очень грубо: процентов 60 - это повторные покупки существующих клиентов, процентов 20 рекомендации, еще 20% - все возможные маркетинговые каналы, включая рекламу в интернете.
Артем Цогоев: Вы таргетируете рекламу на Россию специально или вы... Какой таргетинг у вас?
Борис Бронштейн: Грубо говоря, на Россию, а узко говоря, у нас идут таргетинги на элитные жилые комплексы, я сейчас не про рублевку, а прямо конкретно про дома, т.е. с таргетингом постарались.
Артем Цогоев: Понятно, то есть, вы знаете где живут ваши клиенты, даже с точки зрения географии, в каких домах, номерах?
Борис Бронштейн: Ну, да. Это не сложно узнать.
Артем Цогоев: Ясно. Борис, мы с вами таким образом, проговорили почти час,
Борис Бронштейн: Классно.
Артем Цогоев: Начали мы в 19.45, а закончили, у нас сейчас 20.37. Я хотел бы вас поблагодарить, если у вас есть вопрос ко мне, я готов на него ответить. Если нет можно закончить.
Борис Бронштейн: Спасибо, очень классные вопросы.
Артем Цогоев: Благодарю вас, надеюсь, я был нескучным.
Борис Бронштейн: Точно - нет! Спасибо!
Артем Цогоев: Спасибо еще раз, Борис. Хорошего вечера, вернее его остатка. До свидания друзья, пока!
