Больше 20 лет я занимаюсь анализом рынка недвижимости и сегодня я расскажу о том, что ожидает крупнейших застройщиков жилья в России, Группу Компаний ПИК, ЛСР и Эталон ЛенСпецСМУ в этот непростой период времени.
Короновирус всерьез пошатнул мировую экономику и неминуемо окажет влияние на российскую. Ведь произошел не локальный российский кризис, вызванный политическими причинами, как в 2014 году. Случилась (ещё только разворачивается) глобальная общемировая беда, такая же, как в 2008 году. Эта беда привела к радикальному снижению стоимости активов и товаров, в том числе нефти, к очередной девальвации рубля и некоторых других мировых валют - так было и раньше. Но вот карантина, домашней изоляции миллионов людей, прекращения международного воздушного сообщения, запустения городов, добровольно-принудительного закрытия фитнес-центров, ресторанов и кинотеатров - такого на моей памяти ещё никогда не было.
Как этот кризис отразится на отрасли строительства жилой недвижимости России? Смогут ли ведущие игроки рынка пережить его и не нарушить своих обязательств перед банками, дольщиками, своими сотрудниками? Что случится с крупнейшими застройщиками жилья, если из-за карантина уменьшатся темпы продаж недвижимости? Что будет с ними, если ставки по ипотеке продолжат свой рост?
У меня нет однозначного ответа на эти вопросы. Но я попытался проанализировать каждую из трёх компаний, чтобы понять их внутреннюю ситуацию на апрель 2020 года.
Ещё в начале 2020 года рейтинговое агентство НКР подготовило анализ кредитной нагрузки крупнейших компаний России в ряде отраслей. Одной из отраслей, которую анализировало агентство НКР был сектор строительства жилья, а именно трёх крупных застройщиков, акции которых продаются на бирже, тех самых ПИК, ЛСР и Эталон. Отчёт непростой, предназначен для профессиональных финансистов. НКР проанализировало долги всех трёх застройщиков, краткосрочные и долгосрочные. Также они собрали данные по операционной прибыли компаний (OIBDA) и вывели показатель отношения прибыли и расходов на уплату процентов по долгам (EBIT/%).
Давайте исследуем каждого из этой тройки по отдельности.
Начнем с ГК ПИК. ПИК — крупнейшая строительная компания в стране по объёмам ввода жилья в эксплуатацию и текущего строительства, работает не только в Москве и Подмосковье, но и в Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону. Имеет статус системообразующего застройщика России. Этот статус дает компании льготные условия при переходе на счета эскроу, степень готовности объекта для освобождения от перехода на продажи через счета эскроу составляет 6% вместо 30%, а также льготы по кредитам, обычно на 2-3% ниже рынка. В последние годы компания активно развивалась. В 2016 году она поглотила другого крупнейшего игрока рынка нелвижимрсти, группу «Мортон». Все последние 5 лет ПИК скупал земли под застройку в результате чего стоимость земельного банка компании оценивается более чем в 400 млрд.руб. Компания развивается не на кредиты, она выпускает облигации, банковские кредиты занимают всего около 20% от общего долга. Компания практически каждый квартал выводит по несколько проектов на рынок, активно наращивает выручку от продаж жилья и от оказания услуг, которая достигла к 2018 году 246 млрд.р. Инвесторы пока благосклонно оценивают перспективы компании: в горячий кризисный месяц с 1 марта по 1 апреля индекс РТС упал на 30%, а стоимость акций ПИК упала только на 5%.
А что происходило с ПИК в кризис 2008 года? Тогда компания была обременена внешними долгами и стала лёгкой добычей для корпоративного активиста Сулеймана Керимова, который выкупил ее у основателей Писарева и Жукова. Сейчас ПИК находится в собственности у бизнесмена Сергея Гордеева (59% акций) и у Банка ВТБ (23% акций). С 2008 года компания значительно изменилась, как внешне, так и внутренне. У компании хорошее соотношение прибыли к основному долгу, она является одной из самых необремененных внешними долгами компаний в России. При этом акционеры компании, вполне могут оказать финансовую поддержку бизнесу ПИК в случае каких-либо потрясений. Сергей Гордеев миллиардер, помимо ПИКа он владеет несколькими крупными торговыми центрами в Москве, а партнёрство со вторым по величине государственным банком России, ВТБ добавляет уверенности с будущем компании. Самое большое опасение вызывает возможность остановки строительства объектов и невыполнения обязательств перед дольщиками, своего рода тоже долг. Но здесь у ПИК тоже всё неплохо - свои предприятия по выпуску панелей, своё проектное бюро, долгосрочные рублёвые договоры с производителями строительных материалов. Пока ПИК в кризис выглядит неплохо. Посмотрим, что будет дальше.
Группа ЛСР, и тоже компания входящая а перечень системообразующих застройщиков России, имеющий точно такие же льготы, что и ПИК.
Помимо жилищногл строительства «Группа ЛСР» производит стройматериалы, занимается добычей и переработкой нерудных ископаемых. Оказывает генподрядные, подрядные и инжиниринговые услуги. Развивает бизнес в Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге и на Урале. В последние годы компания продолжает ранее начатый крупнейший проект в Москве - ЗИЛАРТ, однако очевидно, ЛСР сокращает свое присутствие в Москве и Екатеринбурге. Новые проекты от компании в этих двух городах не появляются. В частности, в 2019 году компания вышла из проекта освоения прилегающей к ЗИЛАРТу территории площадью 100 га, продав участок компании Эталон ЛенСпецСМУ. В Санкт-Петербурге, в своем домашнем регионе, компания напротив, весьма активна и строит масштабные жилые проекты, например занимается освоением участка 34 на на престижном Васильевском острове. Стоимость земельного банка компании оценивается более чем в 200 млрд.руб. компания активно выпускала облигационные займы и исправно выплачивает купонный доход. Вместе с тем по итогам 2019 года компания продемонстрировала падение выручки по отношению к 2018 году на 25%, со 146 до 110 млрд.руб. На фоне этих негативных новостей и короновирусного кризиса инвесторы начали продавать акции ЛСР, которые подешевели на 30%, вместе с индексом РТС.
А что происходило с ЛСР в кризис 2008 года? Компания очень достойно показала себя в те годы. За счёт того, что группа занимается строительством полного цикла и включает в себя производителей строительных материалов и конструкций, ЛСР смогла получить большое количество госзаказов, в частности от Министерства Обороны. Сейчас, как и в 2008 году ЛСР находится в собственности у основателя Андрея Молчанова (51% акций). Остальные акции находятся у стратегических инвесторов или торгуются на бирже. У компании неплохое соотношение прибыли к основному долгу и судя по последнему отчёту компании более 60 млрд.руб. на счетах. У ЛСР стабильная ресурсная база: практически все строительные материалы, которые компания использует в стройке она же и производит. Опять же ЛСР не забывает о госконтрактах, недавно, например, приняла участие в проекте «Северный поток». В этот кризис, скорее всего, компания сможет получить дополнительные госконтракты. Так что пока у ЛСР ситуация нормальная, но нужно следить за развитием событий!
Эталон ЛенСпецСМУ - крупная российская девелоперская компания, работает Москве, Подмосковье и Петербурге. Статуса системообразующего застройщика пока не имеет, но претендует на него. В последние годы компания претерпевала большие изменения. В 2019 году свои акции продал основатель и бессменный руководитель Вячеслав Заренков, и продал он их холдингу АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Кроме того, чуть позже «Эталон» приобрел контрольный пакет в другом московском застройщике, «Лидер-Инвест», а заодно и половину проекта освоения прилегающей к ЗИЛАРТу территории площадью 100 га у ЛСР. Это очень значительные изменения на достаточно коротком промежутке времени. Компания наращивает выручку от продаж жилья и увеличивает земельный банк. Эталон ЛенСпецСМУ развивается на кредиты, привлекая их в Сбербанке. Инвесторы пока относительно спокойно оценивают перспективы компании: в горячий кризисный месяц с 1 марта по 1 апреля индекс РТС упал на 30%, а стоимость акций Группы Эталон упала 25%.
А что происходило с Эталон ЛенСпецСМУ в кризис 2008 года? Нужно отметить, что компания пережила тот кризис весьма достойно, он дал импульс для развития, однако тогда у руля был ее основатель, Вячеслав Заренков. Сейчас компания контролируется АФК Системой, которая имеет негативный опыт: в кризис 2008 года продала свою девелоперскую дочку Систему-Галс за долги банку ВТБ (ныне компания называется Галс Девелопмент). Но это в прошлом, надеюсь ошибки были учтены. Сейчас Эталон ЛенСпецСМУ находится в собственности у АФК Система (25% акций), у семьи основателя компании Вячеслава Заренкова 5%, остальное - в свободном обращении на бирже и у стратегических инвесторов. У компании не очень хорошее соотношение прибыли к основному долгу, она является одной из самых перегруженных внешними долгами компаний в России. Большие внешние долги образовались в результате сделок, которые я описывал ранее - почти все они совершались на займы Сбербанка. Вместе с тем, контролирующий акционер, АФК Система является одной из наиболее крупных частных компаний России, очевидно, вполне может оказать финансовую поддержку бизнесу Эталон ЛенСпецСМУ в случае каких-либо потрясений. Посмотрим, как компания будет вести себя в этот кризис, болеем за Эталон! Уверен, компания справится с ситуацией.
