Отечественный рынок недвижимости постоянно перестраивается. Компания «Fodyo» на себе почувствовала результат изменения условий льготной ипотечной программы «Господдержка 2020», которая на протяжении долгого времени была двигателем продаж.
Льготное ипотечное кредитование было хорошей поддержкой строительного сектора в период пандемии. Но с июля 2021 года в программе произошли изменения. Кредитный максимум снизился до суммы в 3 миллиона рублей, что тут же отрезало Москву и область от ипотечной «кормушки». Стоимость недвижимости в столичном регионе вышла за рамки введенных ограничений. Как результат: резкое снижение спроса на жилье в новостройках. Есть ли шанс восстановить покупательную способность россиян или девелоперам потребуется менять политику?
Заметнее всего изменения повлияли на жилищный рынок в границах «старой» Москвы. Сейчас, чтобы купить жилье по программе льготной ипотеки, нужно иметь солидный денежный запас – это около или даже выше 75% от полной стоимости недвижимости, – заявила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Например, московская квартира, относящаяся к улучшенному варианту жилья класса «стандарт», в среднем стоит около 9,5 миллионов рублей. При условии нового лимита, покупатель должен иметь собственных средств не менее 6,5 миллиона рублей. Такие заемщики – большая редкость. Чаще всего, те, кто готов приобрести квартиру в московской новостройке, имеют не более 2-3 миллионов, остальную часть приходится занимать.
Новостройки за пределами «старой» Москвы предлагают цены на недвижимость ниже, чем в центре столицы, поэтому этот рынок пострадал меньше. Что касается Подмосковья, то там спрос остался без изменений, потому что и ранее средний кредит равнялся 3-4 миллионам рублей.
Опираясь на реальные цифры, можно сделать логичный вывод о снижении спроса на недвижимость. Так в августе 2021 года в «старой» Москве заключено 4,1 тыс. договоров долевого участия, это на 19,7% меньше, чем месяцем ранее (в июле –5,1 тыс. ДДУ) – такие факты приводит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Недвижимость стала меньше интересовать покупателей. Спрос падает уже 2-й месяц, хотя в июле по сравнению с июнем расхождение было незначительным – 9%. Но этому находится логичное объяснение: среди июльских договоров были и те, которые были заключены чуть ранее по прежней, пониженной ставке.
Эта информация подтверждает снижение покупательской способности. Чтобы увидеть реальную ситуацию, необходимо сравнить эти сведения с цифрами тех лет, когда еще не было программы льготной ипотеки, – уверен Андрей Колочинский, управляющий «ВекторСтройФинанс». Если сравнить показатели августа 2019 года с августом 2021 года, будет виден совсем другой результат. 2 года назад было заключено 3,9 тыс. ДДУ, нынешние цифры показывают рост на 19%. Из-за чего предлагается не спешить с выводами. Просто чуть снизился ажиотаж, и застройщики оказались в прежних «допрограммных» условиях.
Оценка общих показаний по столичному региону подтверждает экспертное мнение. Объективные данные Dataflat.com его подкрепляют конкретными фактами: в августе 2019 года было оформлено 11156 ДДУ, в августе 2021 года – 11105 ДДУ. Цифры практически идентичные.
К тому же, некоторые застройщики не заметили снижения спроса, вызванного изменениями в льготном ипотечном кредитовании. Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» приводит в качестве доказательств такой факт, что прежний лимит кредита в 12 миллионов рублей не всегда был приемлем для их потребителей.
Не нужно исключать из поля зрения и востребованность самого проекта. Ипотечные льготы не единственный двигатель покупательной способности, – уверен Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Более того, застройщики часто предлагают собственные инструменты кредитования на более выгодных условиях.
Столичный рынок недвижимости был готов к аннулированию льготной ипотеки. Кроме того, прекращение привилегий должно было начаться значительно раньше, в ноябре 2020 года. По этой причине девелоперами были приняты упредительные меры. Ожидая резкое снижение спроса на квартиры, девелоперские компании, объединившись с банками, разработали ипотечные продукты с низкой процентной ставкой, предложили привлекательные варианты рассрочки.
Но далеко не все застройщики предприняли превентивные меры. Большая часть не сделала никаких попыток для стимулирования спроса, – добавляет Ирина Доброхотова. Естественно, столкнувшись со значительным снижением продаж, девелоперы стали идти на ценовые уступки. Но каждый такой шаг обсуждался персонально с покупателем. Масштабных акционных предложений не было.
Стоит отметить, что в августе была зафиксирована тенденция по изменению стратегий продаж. Ряд девелоперов стали реализовывать более крупные пулы квартир, что послужило подъему экспозиции, в то время как продажа проектов и корпусов серьезно снизилась. Для аналогии: в августе на продажу было выставлено 8 проектов комфорт-класса в 250 корпусах, а в июле 92 проекта в 267 корпусах. Возможно, застройщики пытались поднять интерес к недвижимости за счет большего ассортимента квартир.
Есть несколько основных скидочных шагов на рынке недвижимости:
Спад спроса на недвижимость вызвал бурю аналитических прогнозов. Некоторые предрекали море скидок и акций к Новому году. Среди прогнозов было уменьшение стоимости квадратного метра. Но как поступить тем, кто запланировал приобретение квартиры? Нужно ли еще ждать?
Однозначного ответа на эти вопросы нет, особенно в это непростое пандемийное время, – уверен Андрей Колочинский. Положение на жилищном рынке будет зависеть от размера ипотечных ставок. Продажи квартир не прекратятся, пока средняя ставка менее 10%. При условии активной покупательной способности цены смогут расти. Рост, скорей всего, будет незначительным, но, тем не менее, сможет дать прибавку в пределах инфляции.
Ближе к Новому году девелоперы, возможно, предложат дополнительные скидки, но надеяться на это особо не следует. Стоит понимать, что дисконт – это лишь торговый ход. Скидки станут делать на ту недвижимость, которая «залежалась» на рынке и никак не продается. К тому же, очевидный маркетинговый прием – предварительное повышение цены перед продажей, чтобы затем якобы снизить ее.
Алексей Перлин уверен: в начале следующего года подъема цен на недвижимость ждать не стоит. Но рост в пределах 10% все же будет. Цены могут пойти вниз, если стройматериалы станут дешевле, но это сомнительно.
С начала пандемии, застройщики стали активно скупать земельные участки. Значит, на жилищном рынке стоит ждать появления новых проектов, которые могут подстегнуть интерес к недвижимости. Изменятся ли цены? И как это отразится на спросе?
Надежда Коррка уверена, что стоит ждать положительных изменений. Появление новых реализуемых проектов на привлекательных участках даст рост объемов экспозиции на рынке новостроя, и поможет выровнять цены. К тому же, чем больше у покупателей выбора, тем легче удержать спрос.
Август, в сравнении с июлем, показал 30%-ный рост предложений на жилищном рынке столицы. Возможно, что рост продолжится, и это снизит темпы подъема стоимости квадратного метра в новостройках, – считает Андрей Колочинский. Насытить рынок пока невозможно. Московские квартиры востребованы как среди жителей столицы, так и иногородних.
Оптимизм экспертов понятен не всем. Так, Ирина Доброхотова уверена, что повышение спроса на недвижимость в прошлом году не очень сильно повлияло на интерес девелоперов к покупке земли. Проблема, действительно, значимая. Разрешить ее без серьезной проработки и значительных финансовых вложений невозможно. Очевидно, что большая часть сделок с земельными участками была запланирована, а тот факт, что они пришлись на пик ажиотажа, – просто совпадение. Это подтверждает, в том числе, динамика появления на рынке новых жилищных объектов. Пока она ничем не отличается от прошлогодней.
